Cześć!

W dzisiejszym odcinku opowiem Ci o prywatnej sprzedaży nieruchomości.

Chociaż nazwa podcastu Podatki dla Przedsiębiorców docelowo może sugerować, że poruszam tematy wyłącznie dla przedsiębiorców, to jednak dzisiaj chciałbym poruszyć temat na granicy. Jeżeli jesteś przedsiębiorcą, no to też przecież możesz mieć swoje własne, prywatne nieruchomości, działki, dom, mieszkania. A jeżeli nie jesteś przedsiębiorcą, ale też masz swoje nieruchomości, które sprzedajesz, ten odcinek również będzie dla Ciebie przydatny.

Dobrze, no to pierwszą sprawą, którą koniecznie musisz zweryfikować jest okres od kiedy masz tą nieruchomość, którą sprzedajesz.

O co chodzi? Ustawie o PIT jak sobie wejdziesz na artykuł 10 ustęp 1 punkt 8, tam jest tak w dużym skrócie napisane, że jeżeli sprzedajesz nieruchomość, prawa do tej nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości no to będzie to opodatkowane. Innymi słowy mówiąc, jeżeli sprzedajesz nieruchomość prywatnie, oczywiście cały czas mówimy o tym, że to jest prywatnie, i masz tą nieruchomość, nabyłeś ją dłużej niż 5 lat, licząc z pewnego okresu, możesz sprzedać tą nieruchomość bez podatku dochodowego.

Ten okres troszeczkę się wydłuża, jeżeli miałeś tą nieruchomość w posiadaniu swojej firmy, w ramach swojej działalności, a później ją wycofałeś z majątku biznesowego, że tak się wyrażę, do majątku prywatnego. Wtedy ten okres w uproszczeniu wydłuża się o rok, czyli trwa 6 lat. I to jest pierwsza rzecz, którą musisz sprawdzić. Jak długo masz nieruchomość, którą sprzedajesz?

I wbrew pozorom, bywa to czasami naprawdę trudne. Szczególnie jeżeli jakąś część nieruchomości trzymasz od dawna, a później na przykład dostajesz darowiznę, albo miałeś nieruchomość we współwłasności przez bardzo długi czas, ale później wykupujesz tego współwłaściciela. Życie pisze różne scenariusze i najczęstszym błędem, jaki spotykam w praktyce jest to, że posiadało się udział w nieruchomości, załóżmy jedną czwartą, otrzymuje się trzy czwarte udziału w nieruchomości i sprzedaje się całość nieruchomości. I wtedy często osoby myślą, że skoro ja w pewnym sensie trzymałem tą nieruchomość tak długo, więcej niż pięć lat, no to będziemy to bez podatku. No a w praktyce ty trzymałeś jedną czwartą udziałów tylko w nieruchomości przez te dłużej niż te pięć lat, a od tych trzech czwartych, które dopiero co nabyłeś podatek musisz zapłacić. No dobra, no to mamy już omówiony okres.

Druga kwestia, ja cały czas zwracam uwagę w tym odcinku o tym, że sprzedajesz tą nieruchomość prywatnie. I wbrew pozorom to też nie jest takie oczywiste. Nawet jeżeli nie prowadzisz jednoosobowej działalności gospodarczej, spółki i to mieszkanie należy do twojego prywatnego majątku, no to dalej istnieje ryzyko, że organ skarbowy może stwierdzić, że sprzedajesz to w ramach działalności gospodarczej. W jakich to może być przypadkach? Przykładowo w przypadku gdy sprzedajesz mieszkanie więcej niż jedno, w którym mieszkałeś, tylko, załóżmy, dwa, trzy. Nie ma takiej prostej granicy od ilu mieszkań prowadzisz działalność gospodarczą, od kiedy nie.

Prostą sytuacją jest takie coś, jak mieszkasz w danym, załóżmy, mieszkaniu, wyprowadzasz się z niego i go sprzedajesz i to była jedyna nieruchomość, jaką masz w ogóle w swojej działalności (życiu). No to tutaj bym powiedział raczej, że ryzyko, że ktoś powie, że to było w ramach działalności gospodarczej. No ale jeżeli na przykład prowadzisz działalność gospodarczą, masz np. trzy mieszkania i wynajmujesz je prywatnie, no ale zaczynasz je sukcesywnie sprzedawać, no tutaj ryzyko jest większe. Im więcej jest takich czynników wokół, tym to ryzyko jest większe tj. ryzyko tego, że ktoś powie, że sprzedajesz to w ramach działalności gospodarczej.

Takie czynniki podsumowując, to jest właśnie to, czy sam masz działalność gospodarczą, czy kiedykolwiek ta nieruchomość należała do twojego majątku biznesowego, czy to mieszkanie wynajmowałeś, ile jest tych mieszkań, nieruchomości, które sprzedajesz, czy w tym mieszkaniu, które sprzedajesz, mieszkałeś wcześniej, czy nie. To jest kilka takich najważniejszych czynników.

A mówię o tym dlatego, że jeżeli ktoś uzna, że sprzedajesz mieszkanie w ramach działalności gospodarczej, no to ten pięcioletni czy sześcioletni okres, o którym mówiłem, nie liczy się. Mam na myśli, że nawet jeżeli masz mieszkanie i używasz go w ramach działalności gospodarczej, sprzedajesz go po 10 latach, ale robisz to w ramach działalności gospodarczej, bo zajmujesz się ogólnie sprzedażą mieszkań, no to dalej to będzie opodatkowane. Dlatego to jest bardzo istotne, nie tylko okres, jak długo masz to mieszkanie, które sprzedajesz, miałeś, ale też czy wykonujesz to naprawdę w ramach działalności gospodarczej czy prywatnie, co nie jest aż takie oczywiste.

Załóżmy, że sprzedaż mieszkania jest opodatkowana, no bo jeżeli nie jest, no to możesz już wyłączyć ten odcinek. Ja teraz chciałbym skupić się na tym, że jednak ta sprzedaż mieszkania jest opodatkowana.

No i jak to jest opodatkowane? W ustawie o PIT mamy na to specjalne przepisy. To jest artykuł 30e ustawy o PIT. Generalnie płaci się podatek od dochodu ze zbycia nieruchomości i praw do nieruchomości, czyli przychody minus koszty uzyskania przychodu. I od tego dochodu, który jeszcze powiększa się o sumę odpisów amortyzacyjnych, no ale jeżeli cały czas wykorzystywałeś prywatnie to mieszkanie to ciebie nie dotyczy, nie będę tego teraz rozwijał, no płaci się 19% podatek. I teraz tak, przychodem zwykle jest no po prostu cena za jaką sprzedałeś nieruchomość. Tutaj wielkiej filozofii nie ma.

Natomiast koszt uzyskania przychodu no to to są generalnie wydatki, które trwale zwiększyły wartość mieszkania. Tutaj jest bardzo częsty błąd taki, że często kupujesz nieruchomość na kredyt, później się sprzedaje i niektórzy myślą, że te koszty tego kredytu, który wziąłeś na zakup twojego pierwotnej nieruchomości, będą kosztami uzyskania przychodu. No niestety tak to nie działa. Te koszty mogą być jakoś inaczej później, zmniejszać Twój podatek, ale o tym za chwilę. Generalnie to są przede wszystkim koszty zwiększające wartość mieszkania, czyli no i też muszą być oczywiście dobrze udokumentowane jakimiś fakturami, umowami z wykonawcą, formularzami zlecenia prac i te koszty jak najbardziej mogą pomniejszać Twój przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Dobrze, no to mamy już ten dochód osiągnięty, policzyliśmy go sobie ładnie, policzyliśmy podatek i czy jest jakaś szansa, żeby jednak tego podatku nie płacić? Odpowiedź brzmi: tak.

Mamy w ustawie o PIT taki mechanizm, można tak powiedzieć, który się nazywa ulga mieszkaniowa. Generalnie chodzi w niej o to, że wydatki na cele mieszkaniowe, a to są te cele, co zaraz Ci opowiem, jeżeli dochód ze sprzedaży mieszkania przeznaczymy na te cele mieszkaniowe, no to ta część dochodu jest zwolniona z podatku. I jak to w praktyce wygląda? Jak sprzedajesz mieszkanie, które jest opodatkowane, załóżmy robisz to w 2024 roku, to do końca kwietnia kolejnego roku, czyli do 30 kwietnia 2025 roku w naszym przykładzie, musisz złożyć tzw. deklarację PIT-39, to jest po prostu taki druczek i zapłacić do tego czasu podatek z tytułu sprzedaży mieszkania. I właśnie w tej deklaracji PIT-39 wskazujemy przychody, koszty, podatek potencjalny do zapłaty właśnie z tytułu sprzedaży mieszkania, ale też, uwaga, dochód przeznaczony na wydatki na cele mieszkaniowe.

No i tutaj jest dość prosta matematyka. Jeżeli wydatki na cele mieszkaniowe będą równać się dochodowi ze sprzedaży mieszkania, no to wtedy nie płacimy żadnego podatku. Natomiast jeżeli te wydatki będą mniejsze, no to od tego pomniejszonego dochodu płacimy podatek.

Najprostszy przykład na liczbach:

Sprzedaliśmy mieszkanie za milion złotych. Wydatki na cele mieszkaniowe nasze to 800 tysięcy. Milion minus 800 tysięcy to 200 tysięcy. Od 200 tysięcy płacimy 19% podatku.

Co jest fajnego w tej uldze na cele mieszkaniowe? Po pierwsze mamy 3 lata (w uproszczeniu) od osiągnięcia dochodu na to, żeby wydać te pieniądze na cele mieszkaniowe. I tutaj zobaczcie, że gramy z Urzędem Skarbowym w taką trochę loterię. Sprzedałeś mieszkanie w 2024 roku. Do końca kwietnia 2025 roku musisz wskazać, m.in. w tej deklaracji PIT-39, ile wydasz na te cele mieszkaniowe, a tak naprawdę ty masz 3 lata, żeby wydać te pieniądze na cele mieszkaniowe. Musisz więc obliczyć, co zrobisz (ile wydasz) w ciągu 3 lat, czy naprawdę te pieniądze wydasz. Jeżeli ich nie wydasz, w sensie wydasz mniej niż wskazałeś w PIT-39, no to musisz złożyć korektę, zapłacić zaległy podatek i zapłacić odsetki za zwłokę. Zatem warto mieć to dobrze przemyślane.

No dobra, to teraz najważniejsze w tym wszystkim. Co to są te wydatki na cele mieszkaniowe?

I tutaj będę mówił dość ciurkiem, ale myślę, że to tylko wymienię takie najważniejsze wydatki, najbardziej popularne. Jeżeli brakuje ci trochę tych wydatków na cele mieszkaniowe (tak aby zwolnić od podatku całość dochodu) i masz wątpliwości, czy to co poniosłeś rzeczywiście jest wydatkiem na cele mieszkaniowe, w takim razie zapraszam do kontaktu, do bezpłatnej konsultacji.

Zatem są to wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie.

Czyli w praktyce to mogą być oczywiście koszty np. notariusza, koszty PCC, które ponosisz, żeby nabyć nowe mieszkanie, bo sprzedajesz jedno i kupujesz nowe, żeby w nim mieszkać. To mogą być wydatki na spłatę kredytu, czyli kapitału i odsetek od pożyczki, którą zaciągnąłeś, np. żeby kupić stare mieszkanie, ale też na część, żeby spłacić nowe mieszkanie. Przy czym zaznaczam, że przed 2022 rokiem wydatki na spłatę kredytu ze starego mieszkania, które sprzedajemy, była kontrowersja, organy skarbowe stwierdziły, że ta spłata tego starego kredytu, nazwijmy to, nie jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. Teraz już takiej kontrowersji nie ma, przepisy się zmieniły. To są takie najbardziej popularne wydatki, ale jeszcze mamy taką interpretację ogólną ministra finansów, gdzie jeszcze wskazał, że wydatki poniesione na zakup i montaż: kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej, kuchenki gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki w zabudowie, szafki stanowiącej element mocowania umywalki z tą umywalką, oświetlenie sufitowe, ścienne, zewnętrzne, taśmy LED, oczka halogenowe, okapy kuchenne, wyciągi pochłaniacze, meble, które charakteryzują się trwałym związkiem z obiektem budowlanym, wykonywane indywidualnie, np. szafy, wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby, meble w zabudowie kuchennej i zabudowa kuchenna pod wymiar, to też są wydatki na cele mieszkaniowe. Także jest to może mniej oczywiste, ale też warto o tym pamiętać i „dorobić” sobie, że tak się wyrażę, do tych wydatków na cele mieszkaniowe jeszcze właśnie takie wydatki.

Podsumowując, jeżeli sprzedajesz nieruchomość, zwróć uwagę na kilka aspektów.

Po pierwsze, jak długo tą nieruchomość masz, posiadasz. Czy dobrze obliczyłeś czas pięciu lub sześcioletnich, kiedy masz tą nieruchomość lub udziały w tej nieruchomości, bo to determinuje opodatkowanie.

Po drugie, sprawdź czy sprzedajesz nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. Jest to bardzo nieintuicyjne i organy bardzo szeroko do tego podchodzą. Zwróć na to uwagę, dokładnie zbadaj swoją sytuację prywatną.

Po trzecie, dokładnie określ przychody ze sprzedaży i koszty ze sprzedaży mieszkania.

Po czwarte, określ wydatki na cele mieszkaniowe tak, żeby skorzystać z ulgi mieszkaniowej i nie płacić podatku dochodowego, wymieniłem katalog przykładowych najbardziej popularnych wydatków.